Le 7 février 2001, a été tenue une réunion entre :
· SEFRI-CIME,
représentée par M. LAS CASES ;
· ATEC (bureau
d'études techniques), représentée par M. CHRISTOL ;
· IMMOCONCEPT
(direction technique) représentée par M. GODILLOT ;
· CIME (syndic
provisoire) représentée par M. CASANOVA.
Et une délégation des copropriétaires du programme Manhattan Park :
· Mesdames DURREY B93, JOURDAN E02 et Madame DUCHENE
DFJ03;
· Messieurs CAILLAUX E03, GELLIE B92, GOUESCLOU B14,
GUEZ C61, LASOTA AJ11,
PENOU A102, PINON BJ02, RUFFIEUX C63.
Dans l’idée de faire un point d’avancement sur les diffèrent problèmes en cours.
Vous trouverez ci après le compte rendu de cette réunion ainsi que les notes complémentaires. Une réunion de suivi a été prévue le jeudi 8 mars à 19h00.
· Selon les estimations de SEFRI-CIME et d’ATEC il y aurait environ une moyenne de 12 à 15 réserves par appartement et à l’heure actuelle ils estiment que 70% des réserves sont levées.
· La mission de M. MONTEIL en tant que coordonnateur des réserves est prolongé jusqu’à fin mars. SEFRI-CIME nous a indiqué que M. MONTEIL repasserait dans tous les appartements d’ici fin mars pour vérifier l’état de levée des réserves.
· M. MONTEIL et ATEC tiennent des listes croisées appartement/entreprise pour vérifier l’avancement de la levée des réserves. Nous avons fait remarquer qu’il était difficile pour chaque propriétaire de savoir où en était la levée des réserves pour son appartement et que cette liste pouvait différer de celle tenue par le propriétaire lui-même, notamment suite aux pratiques de certains ouvriers pour obtenir un quitus. SEFRI-CIME nous a indiqué qu’il était possible pour chaque propriétaire de venir consulter la liste le concernant dans le bureau de chantier (Salle commune de la copropriété).
· Il nous a été indiqué que pour pallier la carence de l’entreprise de peinture une nouvelle entreprise avait été mandatée pour terminer les travaux cette équipe est présente tous les jours et prend les listes de réserves de manière systématique. A priori cette équipe restera jusqu’à la fin des réserves.
· SEFRI-CIME et
ATEC ont convenu qu’il y avait des problèmes qui pouvaient être jugés comme
sérieux, notamment pour les appartements en rez-de-jardin et caves (problèmes
d’infiltration et d’humidité récurrente notamment dans
les appartements jouxtant l’escalier monumental ) et problème d’insonorisation
entre certains appartement en étage.
Pour mesurer l’ampleur de ces problèmes SEFRI-CIME s’engage à faire intervenir
le bureau de contrôle BATIPLUS pour les appartements ayant des problèmes
d’infiltration et sur les quatre appartements dont les propriétaires ont
signalé des problèmes de bruit (pour cela l’accès aux appartements mitoyens et
situés au dessus sera nécessaire).
·
Aménagements extérieurs rue et bas, ils sont du
ressort de la mairie, un appel d’offre a été lancé. NdR :une lettre à été déposée auprès
du maire nous devrions avoir une réponse. Une demande de rencontre
questions/réponses entre les propriétaires et le député maire a été demandé.
· Un Nettoyage des toits et terrasses non accessibles sera fait.
· Nous avons demandé un plan des évacuations d’eau pour les terrasses équipées de dalles à plot pour diminuer les coûts de maintenance ultérieure.
· Espaces verts, rien n’a bougé, il faut attendre le mois de mars pour voir les prochaines actions dans les jardins. Nous avons demandé la présence du paysagiste qui ont conçu le jardin (Catherine TOURNOUX) lors de la prochaine réunion afin de vérifier si ce que nous avons aujourd’hui correspond à leur étude initiale. Dans l’attente SEFRI-CIME s’engage à nous faire parvenir les descriptifs et visuels de cette étude dans les meilleurs délais.
· Des tapis brosses ont été commandés pour les sas entre parking et bâtiments.
· Concernant les infiltrations, SEFRI-CIME et ATEC nous ont indiqué qu’à leur connaissance il n’y avait plus de problèmes d’infiltration d’eau dans les caves. Nous avons signalé que la machinerie d’ascenseur du bâtiment A présentait encore une fuite d’eau. M. GODILLOT nous a indiqué que cette fuite provenait d’une colonne de descente des eaux qui était cassée dans les étages. NdR : Attention, depuis, il a été signalé que des caves au niveau -1 du bâtiment D-F subissaient des infiltrations, nous suggérons que les co-propriétaires qui constateraient des infiltrations et/ou phénomènes particuliers dans des parties privatives ou communes non accessibles à l’ensemble des copropriétaires de consigner ces remarques par écrit dans le carnet de correspondance qui se trouve dans la loge de notre gardien.
· Attention SEFRI-CIME et ATEC nous rappellent qu’il ne faut pas faire de trou dans les caves dans la partie des murs qui ont subi un traitement de cristallisation sous risque que l’étanchéité ne soit plus assurée. Une fiche technique explicative doit être produite rapidement. NdR : il est dommage que cette information n’ait pas été communiquée dans la notice fournie lors de la remise des clefs, il reste aussi à déterminer ce qui peut être fait dans le cas ou des trous ont déjà été percés. Suite à la visite d’experts d’assurances privées (dont AXA) ceux-ci émettent de gros doutes sur la qualité de la cristallisation (cuvelage).
· Concernant les problèmes de condensation dans les caves, SEFRI-CIME a fait établir un devis pour calorifuger les 170m² de tuyaux et gaines techniques qui provoquent le phénomène de condensation. Il sera nécessaire que les propriétaires de caves laissent accès lors de la réalisation de ce traitement. Nous avons reparlé de la possibilité d’un traitement de séchage pour diminuer l’humidité des caves, nous avons insisté pour que ce traitement soit entrepris comme cela avait été décidé lors de la réunion du 3 janvier.
Particulièrement,
suite à des problèmes déjà constatés, Il est demandé aux copropriétaires ayant
une cave sous l’escalier monumental (ou non)
de vérifier s’ils ont des problèmes de condensation au niveau des
plafonds et murs, et de bien vouloir le signaler au bureau de chantier et de
les consigner auprès de notre gardien.
· Concernant les infiltrations d’eau dans les parkings, nous avons pu constater qu’il y avait une amélioration (moins d’eau) cependant il reste toujours un nombre important de points à traiter. Parmi ceux-ci : le rebondissement de l’eau hors des bacs en bas des puits d’aération, des fuites entre les niveaux -1 et ‑2, des suintements d‘eau dans les parkings ayant des canalisations d’évacuation d’eau, toujours des infiltrations au niveau -2 provenant du bac à la droite de la porte du bâtiment A, et des problèmes le long de la rue de Strasbourg, ceux-ci persisteront tant que la chaussée ne sera pas refaite.
· La fissure qui se trouve au niveau -1 (au niveau de l’entrée du bâtiment B) a été traitée, ATEC nous indique qu’elle ne se trouve pas sur un mur porteur.
· Les sols des parkings et caves vont être re-nettoyé ré-agrée et repeint en fonction de la nécessité.
· Un lustrage va être effectué dans les halls des bâtiments ou cela n’avait pas été fait.
· Chemin de
sable piéton, le gravillon bruyant a disparu après quelques jours, le sable est
meuble et les poussettes s’enfoncent, l’utilisation de ce chemin par un
fauteuil roulant n’est pas possible le sol n’étant pas assez dur. SEFRI-CIME
nous indique qu’ils pourront remplacer le sable par un revêtement en asphalte
s’il y a une décision d’AG en ce sens. Nous avons demandé si au vu des
dispositions pour l’accès des personnes handicapées à l’immeuble (conformément
au permis de construire) un revêtement dur n’était pas obligatoire, SEFRI-CIME
a répondu qu’ils ne savaient pas.. NdR : Une demande doit être faite auprès du syndic pour
vérifier si un revêtement en dur est nécessaire. Certains copropriétaires ont
demandé s’il était possible d’asphalter aussi le les pourtours de la rizière
(le lac artificiel qui se trouve dans le jardin) cette demande est transmise à
SEFRI-CIME et au syndic.
Nous avons aussi demande que le passage provisoire entre le
chemin et la voie pompier soit asphalté à l’occasion et qu’un ou deux autres
passages soient crées.
· Fermeture en haut rue de Strasbourg angle du parc Diderot, la grille va être posée au 2/3 en attendant la finition du jardin, l’escalier en béton va être laissé pour permettre l’entretien mais il ne sera pas accessible sans échelle.
· Des N° de portes sont posés mais les lettres des bâtiments ne seront posés que pour les portes desservant plusieurs escaliers (A-E et D-F).
· Accès rue de Strasbourg. Ouverture de l’extérieur par clef ou digicode, celui-ci sera en service sur une plage horaire qui devra être confirmée lors de l’AG, la sortie est possible grâce à un bouton poussoir (sortie libre) le groom doit être mis en service et réglé pour que la porte se referme correctement. NdR : il faudra vérifier que la serrure est suffisante et bien réglée pour garantir la fermeture de la porte autrement un système magnétique serait à envisager.
· Accès rez-de-jardin (futur stand de tir, parc Diderot). Ouverture de l’extérieur par clef ou digicode, celui-ci sera en service sur une plage horaire qui devra être confirmée par l’AG. NdR : il serait prudent que l’AG donne pouvoir au conseil syndical de restreindre les horaires ou de suspendre l’utilisation du digicode en cas d’utilisation abusive de cet accès par des personnes étrangères. SEFRI-CIME ne prévoit pas de bouton poussoir du coté sortie afin de permettre l’utilisation de cet accès aux non-résidents. NdR : il est important de vérifier que cette disposition est conforme aux règlements de sécurité, incendie notamment. D’ans le cas contraire une solution avec système magnétique doit être envisagée.
· Sortie de
secours du parking au niveau -2 vers le stand de tir. Cette sortie est libre
dans le sens de la sortie et nécessite l’utilisation de la clef pour pouvoir
entrer. Cette situation fait que notre résidence, plus particulièrement le
parking est vulnérable vis à vis de cette voie. Il serait possible de condamner
l’utilisation de cette voie en tant qu’entrée, pour limiter le risque
d’intrusion lié à une mauvaise fermeture ou le risque d’agression par suivi.
Une décision d’AG est nécessaire pour cela.
SEFRI-CIME c’est engagé a faire reposer rapidement la barre anti-panique sur la
porte vitrée.
·
Au bâtiment A, la porte d’accès aux étages
ne possède pas de serrure alors que celle d’accès aux parkings en possède une.
Cette porte se trouvant avant le vidéophone fait que celui-ci n’a que peu
d’intérêt. M. GODILLOT nous indique que c’est pour raison de sécurité.
SEFRI-CIME nous indique qu’ils demanderont lors de la visite de conformité
l’autorisation de mettre un verrou sur cette porte. Dans le cas ou il y aurait
obligation de laisser cette porte ouverte, SEFRI-CIME rejette l’idée de
déplacer la porte du vidéophone entre la porte d’accès au parking et celle
d’accès aux escaliers. NdR :
il est force de constater qu’un verrou existait sur cette porte au mois de
septembre mais la serrure ne correspondait pas à l’organigramme du bâtiment A,
cette serrure a été enlevée. La raison de sécurité exposée est la présence de
colonne sèche pour les pompiers or dans l’escalier d’accès au parking il y a
aussi une colonne sèche mais cette porte est bien munie d’une serrure. Certains
plans remis lors de l’achat montrent cependant qu’il avait été prévu à un
moment de mettre le vidéophone entre les deux portes, quand est-il des
propositions d’origine de M. CASTRO l’architecte vienne nous exposer sa
conception de la sécurité.
Le problème ne se pose pas dans les bâtiments B et C. Pour les
bâtiments D-F il y a la même configuration pour l’escalier qui descend au ‑2,
l’accès aux ascenseurs et à la porte donnant sur le jardin est libred’accès.
· Concernant l’accès depuis les parkings vers les bâtiments, SEFRI-CIME a demandé un devis à OTIS pour remplacer les boutons d’appel des ascenseurs par des clefs, conformément à leur engagement de la première réunion.
· Problème de servitude pour les propriétaires de parking. Notre résidence est constituée de trois copropriétés bâtiments A-B-C, D-E-F et Parking plus une ASL regroupant les trois copropriétés. Cette structure complexe implique des servitudes de droits de passage, ainsi le règlement de copropriété prévoit la servitude suivante à l’égard des propriétaires de parking :
Les lots des volumes 9 et 10 ont été grevés de servitudes de passage piéton au
profit du lot de volume 11 ayant pour objet de permettre la desserte des
emplacements de stationnement réalisés dans le volume 11 et plus
spécialement :
De permettre à leurs propriétaires ou occupants d’accéder aux dégagements, escaliers,
ascenseurs et hall d’entrée des bâtiments qui seront édifiés dans les
volumes 9 et 10
…
En
contrepartie de ces servitudes, les propriétaires des emplacements de stationnement
ci-après créés auront à participer aux charges afférentes aux ascenseurs des
bâtiments édifiés dans le volume 9 et dans le ou les volumes à provenir de la
division du volume 10, ainsi qu’il sera indiqué ci-après…
L’interprétation de SEFRI-CIME sur ce point est limitative, soit uniquement à l’accès à partir du bâtiment où l’on est propriétaire d’un appartement, le cas de la location ou de la possession par un propriétaire ne possédant pas d’appartement étant géré au cas pas cas par l’attribution d’une clef permettant de passer par l’un des bâtiments. La principale raison avancée est la sécurité, on ne doit accéder à son parking que par son bâtiment, or une fois dans le parking il est possible de passer dans n’importe quel autre bâtiment. Le service juridique de SEFRI-CIME nous a démontré aussi que la répartition des charges d’ascenseur s’équilibraient entre les bâtiments, ce qui est vrai entre les bâtiments possédant deux ascenseurs ou un seul ascenseur mais pas entre les bâtiments possédant un seul ascenseur et ceux possédant 2 ascenseurs (rapport d’environ ½ dans ce cas ).
Le point de vue d’un juriste est différent, le fait d’être propriétaire d’un appartement ne peut être rapproché du fait d’être propriétaire d’un emplacement de parking car il s’agit de deux copropriétés différentes, le parking jouissant d’une adresse indépendante (68 rue de Strasbourg). Pour lui il n’y a pas de limitation à faire à cette servitude. Dans le cas ou cette servitude est limitée, il devient possible de consigner les charges correspondantes à l’utilisation des ascenseurs. En pratique ce n’est cependant pas si simple car aujourd’hui tout propriétaire de parking est propriétaire d’appartement donc la consignation d’une copropriété au dépends de l’autre fait que nous sommes créancier de nous même. NdR : une discussion avec le syndic est engagée pour approfondir ce point.
· En attendant SEFR-CIME s’engage à mettre à fournir des clefs d’accès aux parkings pour les propriétaires qui en feront la demande.